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“白銀時代”座次重排 頭部房企尋找“來蘇之望”

2019-3-27 02:20| 發布者: 李歌春| 查看: 1539| 評論: 0|來自: 騰迅

摘要: 3月下旬,重點頭部房企的年報漸次發布。回首2018年,大多數房企雖然表面上實現了歷史新高的銷售,但這或許是最后的狂歡,一些衰敗的跡象已經顯現。如萬科計提了23億的資產減值準備,且持續收斂聚焦,開發業務再不能 ...

3月下旬,重點頭部房企的年報漸次發布。回首2018年,大多數房企雖然表面上實現了歷史新高的銷售,但這或許是最后的狂歡,一些衰敗的跡象已經顯現。如萬科計提了23億的資產減值準備,且持續收斂聚焦,開發業務再不能無限“輸血”新業務。多數房企的凈負債率在2018年出現了上升,華夏幸福陷入資金鏈風波,泰禾集團頻傳項目轉讓。

2019年,尋找新的萬億級別的產業成為普遍共識,萬科目前找到的是物業服務、冰雪度假等;恒大找到的是大文旅、大健康、新能源汽車;碧桂園則要加碼機器人和現代農業,但截至目前,他們都沒有賺到錢。

市場層面,近期各一二線城市新盤去化率提升,搶房重現,開發商打折優惠取消,成交量局部回升。使得業績會上諸位老總普遍心態轉樂觀,預期政策維穩,房價繼續下跌可能性變小。(林虹)

導讀

在“白銀時代”,銷售規模比拼之外,房企面臨的更可能是(土地)資源獲取、融資能力、運營能力等全方位的競爭,大型央企和國企顯然更有優勢。

盡享“黃金時代”30余年紅利后,房地產行業真正的競爭,將在2019年拉開帷幕。

2018年表面的繁榮之下,新房銷售規模達到15萬億后已然見頂,集中度的提升讓頭部房企座次重排,2018年的財報已顯露了這種趨勢。碧桂園、萬科、恒大、融創成為銷售四巨頭,凈利潤前四則是中海、恒大、碧桂園、萬科,頭部房企間競爭白熱化。

這是房產界的王者之戰,并且在2019年持續上演。數據顯示,今年1、2月萬科銷售已逼近碧桂園,保利逼近恒大,到年底房企銷售前三、前五、前十的座次,都可能會有較大變化。

而在“白銀時代”,銷售規模比拼之外,房企面臨的更可能是(土地)資源獲取、融資能力、運營能力等全方位的競爭。

更進一步,由于需要地產開發主業之外的其他業務持續貢獻業績和利潤,頭部房企都在尋找新的萬億級別的產業。

萬科稱要找到至少六個千億級別的新業務,恒大300億砸向新能源汽車,還投資了大健康、大文旅,基本完成了多元化布局;碧桂園則要投資機器人和現代農業。

過去誰是“老大”已不重要。誰將成為“下一個十年的王者”才是正題。

負債反彈

房地產的頹勢,在2018年四季度已經顯現。

國家統計局數據顯示,2018 年全國商品房銷售金額 15萬億元,創下歷史新高。但同比僅增長12.2%,比2017年低1.5個百分點。

去年四季度,銷售增速下滑至-2.0%,跌至冰點。保利發展指出,至此全國性增量市場“拐點”已出現,樓市步入了下行周期。

蕭條在今年1、2月持續。克而瑞研究中心1-2月房企銷售TOP10中,有半數房企銷售額不敵去年同期,“四巨頭”均在其列。

從下滑的幅度來看,受三四線城市和返鄉置業退潮影響,碧桂園、恒大下降更為明顯;前100名房企同比降幅為22.9%。

多位業內人士預計,2019年是房地產銷售的“小年”,相對2018年近15萬億的銷售金額將出現下跌;眾多房企的銷售增幅也將顯著下降,從以往40%、50%的增長下降到10%、15%不等,甚至不排除有房企出現負增長。

行業增速普遍放緩,資金壓力也持續加大。克而瑞統計顯示,2018年85家房企新增融資成本6.4%,同比升0.17個百分點;80%以上的房企全年融資成本上升。

財報顯示,多數房企的凈負債率在2018年出現了上升,如恒大升至150%,富力升至185%,穩健如中海、萬科也升到了30%以上;去年下半年到年底,多家房企的經營性現金流轉負。

對此,3月26日,恒大首席財務官潘大榮回應稱,去年下半年凈負債率有反彈,和新的產業投資有關,比如收購NEVS,今年會爭取繼續降低凈負債率。

同日,萬科執行副總裁孫嘉則表示,萬科經營的核心原則是以現金流為中心。去年下半年,經營活動現金流出現下降,是因為去年買了很多地,還有針對中長期發展的股權投資增加,如入股普洛斯;融資性活動現金流、負債水平和融資規模也隨著業務增加,但萬科手頭現金超過1880億,是一年內到期的流動負債的兩倍,處于安全區間。

去年市場的壓力也在財報中有所體現。萬科年報顯示,去年其存貨跌價準備為23.1億元;新業務投資方面,恒大健康投資150億收購新能源汽車產業鏈公司,當期產生了14億元的虧損。

回首2018年,大多數房企雖然表面上實現了歷史新高的銷售,但這或許是最后的狂歡,一些“衰敗”、“危險”的跡象已經顯現,一些抗風險能力弱的房企已經顯現危機:2018年,華夏幸福陷入資金鏈風波,被平安拿下20%股權解危;今年3月,泰禾集團頻傳項目轉讓,困境凸顯。

尋找新的萬億級別產業

在增量市場見頂,進入“白銀時代”之時,房地產行業集中度上升導致競爭加劇,已經不再是趨勢,而是事實。

萬科董事會主席郁亮認為,2018年中國房地產市場TOP3共獲得12.6%的市場份額,超過1/8;TOP10是26.9%,超過1/4。

前100家開發商則獲得2/3的市場份額,競爭正變得越來越激烈,而且主要是重量級選手之間的相互競爭。

碧萬恒融作為去年的四巨頭,這一格局預計在今年將會重新洗牌。從今年1、2月份的銷售數據來看,萬科已經逼近碧桂園,保利也正在逼近恒大。

郁亮在今年初提出了要做“冠軍組織”;去年,保利發展也稱要“重回行業前三”;中海地產在顏建國回歸后規模提速,預計今年將繼續提升座次。

前五名暗戰激烈,前十也不例外。華潤置地持續提升十名以內的排位,去年排名十二的招商蛇口內部提出了重回前十的目標,龍湖、新城控股壓力巨大。

房企的凈利潤排名也在不斷變化。2018年,中海地產蟬聯凈利潤之王,達449億港幣,恒大375億、碧桂園346億排第二、三,萬科337億排第四。

銷售規模之爭,是房企資源獲取能力以及融資能力的暗暗較量。以擁有央企背景的中海和招商蛇口為例,它們在舊城改造和新城開發方面,有著天然優勢。

財報顯示,2018年中海參與了上海中心城區規模最大的城中村改造項目紅旗村項目,以及香港九龍啟德第4B區2號地盤的地塊;而招商蛇口則依托招商局集團的優勢,在前海土地整備項目中拔得頭籌。

恒大則借前幾年大規模儲地之機,拿下3.03億平方米土儲,樓面地價僅1635元/平方米。

融資渠道及成本方面,央企、國企具有不可壓倒的優勢。如招商蛇口全年綜合資金成本僅4.85%;中海去年的加權平均借貸成本則低至4.3%。

過去6年,一些先知先覺的開發商都在尋找未來可以替代房地產的萬億級產業、可運營業務,但這并非易事。

“轉型絕非易事。我們至少需要建立六個千億級業務,才能再造一個今天的萬科。”

郁亮表示,不能寄希望于再遇到一個與過去二十年房地產開發一樣,幾乎所有參與者都能賺錢、都很難虧錢的黃金時代。

萬科目前找到的是物業服務、商業運營、長租公寓、物流倉儲、冰雪度假;恒大找到的是大文旅、大健康、新能源汽車;碧桂園則要加碼機器人和現代農業,但截至目前,他們都沒有賺到錢。

郁亮表示,未來開發商將同時面臨兩場挑戰。一個是徹底告別黃金時代的舒適區,進入高烈度競爭的低容錯時代;一個是走出自己熟悉的領域,進入到相對陌生的空間。





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